[AI 답변만 믿어도 될까 ①] HUG 감액계약 기준｜감액계약서 쓰면 보증금을 못 받을까?
[ChatGPT HUG 답변] ChatGPT에 HUG 감액계약 관련 질문을 입력한 결과. AI는 감액계약이 HUG 보증이행에 영향을 줄 수 있다고 설명하지만, 실제 사건에서는 감액계약서의 존재만으로 결론을 낼 수 없습니다. [Gemini HUG 답변]Gemini에 같은 질문을 입력한 결과. AI는 조건변경, 확정일자, 실제 보증금 흐름을 확인해야 한다고 설명합니다. 다만 실제 소송에서는 계약 체결 경위와 임차인의 인식까지 함께 검토해야 합니다.⸻최근 전세보증금 반환보증, HUG 보증이행, 전세사기 사건과 관련해 ChatGPT나 Gemini 같은 AI에 먼저 질문해 보는 분들이 많습니다.예전에는 포털 검색을 해보고 오셨다면, 이제는 ChatGPT, Gemini 같은 생성형 AI에게 자신의 상황을 설명하고, 그 답변을 들고 상담을 오시는 경우가 늘고 있습니다.그래서 저도 실제로 다음과 같은 질문을 AI에 입력해 보았습니다.“전세보증금을 낮춘 감액계약서를 썼는데, HUG 보증금을 못 받을 수도 있나요?”AI 답변은 대체로 비슷했습니다.감액계약서를 썼다고 해서 곧바로 HUG 보증금을 전부 못 받는 것은 아니지만, 감액계약이 HUG에 제대로 반영되지 않았거나, 실제 보증금 흐름과 계약서 내용이 다르거나, 확정일자·보증조건·대항력에 문제가 생기면 보증이행에 영향을 줄 수 있다는 취지였습니다.이 답변은 기본 방향에서는 맞고 AI는 실제 도움이 됩니다.특히 기본적인 개념을 정리하고, 어떤 쟁점이 문제 될 수 있는지 대략적인 방향을 잡는 데에는 분명히 유용합니다.그러나 실제 HUG 보증금 반환 사건에서는 여기서 멈추면 안 됩니다.감액계약서가 있다는 사실만으로 결론을 낼 수 없고, 반대로 감액계약서가 있으니 당연히 보증금을 받을 수 없다고 단정해서도 안 됩니다.전세계약을 갱신하거나 보증금을 조정하는 과정에서 감액계약서를 작성하는 경우가 있습니다.기존의 보증금으로는 강화된 은행 대출과 보증보험 가입 요건을 충족하지 못해 비율을 맞추기 위해 감액하여 재계약하는 경우입니다.이 문제에서 핵심은 감액 자체가 아니라 임대차관계의 실질입니다.우선 허그가 감액계약의 경우 무엇을 근거로 이행거절을 하는지 약관을 살펴보도록 하겠습니다.다만 시기별로 적용되는 약관은 다를 수 있습니다.■ 전세금안심대출보증약관제2조(보증이행 대상이 아닌 채무) 5. 보증서 발급 당시의 보증조건과 다르거나 보증조건을 공사의 동의 없이 임의 변경하여 발생하거나 증가된 채무제13조(보증채무의 성립 및 책임)공사는 보증조건에 적합하게 체결된 전세계약에 따른 주채무자의 전세보증금 반환의무에 대해 보증서에 적힌 내용과 약관이 정한 바에 따라 보증책임을 부담합니다.제15조(사기 행위에 대한 특례)① 공사는 주채무자, 보증채권자 또는 대리인이 사기 또는 허위로 전세계약을 체결했거나 이를 근거로 보증을 신청한 경우에는 보증을 취소할 수 있으며, 보증채무 이행을 신청한 경우에는 보증채무 이행을 거절합니다.결국 허그 측에 제출한 계약서와 임대차 관계의 실질이 다르다고 판단되는 경우, 허그는 이를 보증조건의 임의 변경, 허위 계약 또는 사기적 계약에 해당한다고 보아 보증이행을 거절할 수 있습니다.예를 들어 종전 계약시 보증금이 2억이었으나, 강화된 요건으로 1억9500만원까지만 보증보험 가입이 가능한 집일 경우, 임대인과 임차인이 오로지 보증보험 가입만을 위해 서로간에 보증금은 그대로 둔채 계약서상 보증금액만 변경하기로 합의하고 1억9500만원으로 작성한 계약서를 제출하였다면 이를 허그는 사기 또는 허위 계약으로 볼 수 있습니다.▶ [법률가이드] 허그(HUG) 보증금 반환 소송｜이행거절·감액계약·약관 쟁점 안내 (클릭)⸻자 이제 허그가 이행을 거절 하는 근거에 대해 말씀드렸으니 이에 대하여 크게 네 가지 경우로 나누어 살펴보겠습니다.첫째, 감액 계약서를 작성하였고 실제 감액을 하여 감액분을 돌려 받은 경우.임대인이 감액분만큼을 은행에 상환한 경우 또한 포함됩니다. 이러한 경우는 계약과 임대차의 실질이 동일하기 때문에 문제 될 것이 없습니다.둘째, 감액 계약서를 작성하였고 실제 감액하기로 하였고 임대인이 바로 돌려주기로 혹은 은행에 상환하기로 하였으나 이행되지 않은 경우서류상으로만 보면, 계약서상 보증금은 감액 되었는데 그 감액된 부분이 임차인, 혹은 은행으로 흘러간 흔적이 없습니다.그렇다면, 허그에서는 이를 사기 또는 허위 계약으로 볼 수 있습니다.그러나, 임차인은 실제 감액하여 계약을 하려는 의사로 한 것이고 돌려주기로 한 임대인이 약속을 안 지키고 있을 뿐이라면, 이를 사기 또는 허위 계약으로 봐서는 안됩니다.따라서, 임차인의 실제 의사가 허위의 계약이 아닌 실제 감액 계약이었다는 사실을 감액에 이르게 된 구체적인 경위 등을 통해 입증하여야 합니다.이를 위해서는 임대인이 감액부분을 바로 돌려주기로 한 사실, 그러나 돌려받지 못한 사실 등을 주고받은 문자, 카카오톡 대화 또는 녹취등으로 뒷받침해야 합니다. 약속을 하고 지키지 않은 경우라면 일반적으로 임차인이 임대인에게 약속을 이행할 것을 요구했을 가능성이 높기 때문에 그러한 부분들에 대한 증거를 통해 임대인이 약속을 지키지 않았을 뿐, 감액 계약 자체는 실질이며 허위 또는 사기가 아님을 밝혀야 할 것입니다.에이앤피 실제 수행한 사례에서도 의뢰인은 임대인과 감액하여 계약서를 작성한 것은 사실이나, 임대인이 감액 부분 550만원을 곧 돌려주기로 하였으나 약속을 지키지 않았던 것이었고 허위로 이면계약을 작성한 것은 아니었습니다.이것이 허위의 이면계약이 아닌 실제 감액 계약이고, 임대인이 그 약속을 지키지 않았을 뿐이므로 사기 또는 허위의 계약에 해당하지 않으며, 그에 따라 대법원의 약관 해석 원칙, 즉 “약관의 해석은 신의성실의 원칙에 따라 당해 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석해야 하고(중략) 당해 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다”(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다81633 판결 등)는 점을 바탕으로 약관규제법, 허그의 약관, 주택도시기금법, 상법, 공정거래위원회의 최근 권고조치(유사 조항) 등을 근거삼아 허그의 이행거절이 부당함을 주장하였고, 결국 1심 재판부는 저희 에이앤피 측 주장을 받아들여 원고 승소의 판결을 내린바 있습니다.▶ [A&P승소사례] HUG 감액계약 보증금 반환 승소사례 확인하기 (클릭)▶ [언론보도] 법원 '감액 기재만으로 허위계약 단정 어려워'… HUG 보증책임 인정 (클릭)셋째, 감액 계약서를 작성하였고 실제 감액하기로 하였으나 임대인이 여력이 되지 않는다며 감액분만큼을 추후 갚겠다고 한 경우이러한 경우 많은 분들이 현금보관증, 차용증 등을 작성합니다.결국 감액분만큼 임차인이 임대인에게 대여해 주는 것이 되는데요.만약 대여에 따른 이자가 따로 있거나, 상환일이 보증금 반환일과 다른 등으로 실제 차용으로 볼 수 있다면 단순히 허위 또는 사기 계약으로 보기는 어렵다고 생각합니다.그러나 현금보관증, 차용증 등을 작성하였다고 하더라도 아무런 이자가 없고, 반환일이 보증금 반환일과 같으며 그 실질이 사실상 보증금은 그대로인데 계약서상으로만 감액이 이루어진 것으로 볼 수 있다면 이 부분은 허위 또는 사기에 해당할 여지 또한 있다고 생각합니다. 다만, 네 번째 경우를 설명드린 후에 이 부분에 대해서 가지고 있는 생각을 좀 더 자세히 말씀드리겠습니다.넷째, 감액 계약서를 작성하였고 임대인과 임차인간의 보증보험 가입과 은행 대출만을 위한 것임을 합의한 경우이 경우에는 허위 또는 사기 계약에 해당할 수 있습니다.오로지 보증보험 가입 혹은 은행 대출을 위해서 실질은 보증금을 그대로 유지하고 계약서상으로만 감액된 보증금으로 이루어진 계약이라면 보증보험 가입 요건 강화, 대출 요건 강화를 통해 임대차시장의 안정과 전세사기범들에 의한 악용을 막고자 한 취지에 정면으로 위배된다고 볼 수 있습니다. 단적으로 허그의 입장에서는 애당초 보증보험 가입 요건이 되지 않는 집을 허위의 다운 계약으로 가입한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 이행거절이 될 가능성이 매우 높다 판단됩니다.다만 앞서 말씀드린 바처럼, 세 번째, 네 번째의 경우 또다른 측면도 생각해 볼 수 있지 않을까 합니다.신규 집 전세 계약이 아닌 기존 임차인이 임대인과 전세 계약을 연장하는 경우에는, 애당초 새로운 집을 계약하는 경우와는 다르게 볼 수 있는 측면이 있다는 것입니다.우선 일명 126%룰 등, 요건을 강화함에 따라 전세사기범들 뿐 아니라 선량한 임대인의 경우에도 부담을 떠안게 된 것이 현실입니다.임차인 입장에서도, 문제 없이 살고 있다가 갑자기 이사를 가야 하는 등 현실적인 번거로움이 발생하게 된 것입니다.물론, 비판은 쉽고 결정과 실행은 어려운 것이고 그 취지 자체에도 동감하나 그래도 보다 충분한 연착륙 없이 진행된 것이 아닌가 하는 아쉬움이 있습니다.또한 본질적으로 보증보험 사기는 보증기관에 새로운 위험 또는 허위의 위험을 이전하는 경우를 말합니다. 그런데 기존 임차인이 감액분에 관한 위험을 스스로 부담하기로 한 구조라면, 이를 업계약과 같은 일반적인 허위·사기 계약과 동일하게 볼 수 있는지는 세밀하게 검토할 필요가 있습니다.또한, 전체 보증금에 비해 감액 비율은 상당히 적은데, 그를 바탕으로 전체를 허위 또는 사기로 보아 지급을 거절한다면 그것이 과연 타당한지에 대해서도 살펴볼 필요가 있다고 생각합니다.물론 허위 또는 사기 계약은 옳지 않습니다. 그러나, 대부분 임차인들의 경우 이것이 사기 또는 허위라는 인식까지 가지고 의도적으로 속인 것이 아닌 경우가 많습니다. 그저 은행에서 이대로는 대출 연장이 안된다 하여, 이대로는 보증보험 가입이 안된다하여, 어찌보면 일부 금액을 보증받지 못할 위험을 떠안으면서 내린 선택일 수 있습니다.AI 답변은 기본 구조와 현재까지의 판례 흐름 등을 이해하는 것에 많은 도움이 된다고 판단됩니다. 예전에 비해 AI 답변의 정확도가 높아진 것은 사실입니다. 그러나 법률 영역에서는 여전히 존재하지 않는 판례를 제시하거나, 실제 사건에 맞지 않는 일반론을 단정적으로 제시하는 문제가 발생할 수 있습니다.▶ [박사훈 대표 변호사 기고] AI 상담 시대, 그 판단의 결과는 누구의 책임인가(클릭)그러나 허그에 대한 이행청구, 보증금반환 소송 특히 감액계약과 관련하여서는 결국 임대차관계의 실질 그리고 당시 임차인의 인식 그리고 제도의 취지 등을 함께 살펴보아야 합니다. 그럼으로써 기존에 관련 판례가 없거나 기존 판례가 잘못되었다면 판례 변경을 위해서 또한 노력해야 하고, 그것이 바로 변호사의 역할이라고 생각합니다.▶ [박사훈 대표 변호사 기고] 인공지능(AI) 활용과 한계, 그리고 변호사의 역할 (클릭)법률문제, 특히 허그 소송과 같은 법률문제를 겪고 계시는 분들이라면, 우선 AI를 통해 어느정도의 구조를 파악하시고 변호사와의 상담을 준비하시는게 시간과 비용 측면에서 가장 효율적이지 않을까 합니다.AI를 활용하되 AI가 보지 못하는 부분을 보완하고, 판단하고 책임지는 일.AI시대에 더욱 필요한 변호사가 되기 위해 늘 노력을 멈추지 않겠습니다.감사합니다.⸻법률사무소 A&P는 박사훈 대표변호사를 중심으로 보이스피싱·금융사기, HUG 보증금 반환·전세사기, 상가·부동산 분쟁 사건을 수행하고 있습니다.도움이 필요한 경우, 사실관계와 상황에 맞는 대응 방향을 함께 검토해 드립니다.📞 방문 상담 예약 (필수)032-882-0070▶ 상담신청 바로가기 (클릭)▶ 변호사 상담 제대로 받는 법, 선임 전 반드시 확인해야 할 기준 FAQ (클릭)※ 사건의 정확한 파악과 심도 있는 법률 검토를 위해 모든 상담은 방문 상담을 원칙으로 하고 있습니다. 원활한 상담을 위해 반드시 사전 예약 후 방문 부탁드립니다.※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.법률사무소 에이앤피(A&P)박사훈 대표 변호사▶ 대표변호사 소개 바로가기 (클릭)
2026.05.07 | 법률사무소 A&P 박사훈 대표 변호사
