몇 년 전만 해도 상가 분양 붐이라고 할 만큼 많은 분들이 상가를 분양받았습니다.
매월 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있고, 필요할 경우 전매나 매매를 통해 수익을 낼 수 있다는 설명에 적지 않은 금액을 들여 상가를 분양받으신 경우가 많았습니다.
그러나 불과 몇 년 사이 분양시장은 얼어붙었고, 공실은 늘어났습니다. 기대했던 월세 수입은 어려워졌고, 가격을 낮추어도 매수인을 찾기 어려운 경우가 많습니다.
여기에 대출이자 부담까지 겹치면서 큰 어려움을 겪고 계시는 분들도 많습니다.
상담을 하다 보면 계약을 취소 또는 해제하고 싶다고 하시거나, 계약금 정도는 포기하더라도 중도금·잔금 대출 문제만은 정리하고 싶다고 하시는 분들도 많습니다. 그 심정은 충분히 이해합니다.
그러나 상가 분양계약은 단순히 계약금을 포기한다고 정리되는 문제가 아닙니다.
그렇다면 어떤 경우에 해제 가능성이 문제되고, 건축물의 분양에 관한 법률(이하 '건축물분양법') 약정해제권은 어디서 작동하는지 살펴볼 필요가 있습니다.
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■ 상가 분양계약은 왜 쉽게 해제되지 않는가
기본적으로 투자는 항상 리스크가 따르는 것이고, 적법하게 계약이 이루어졌으며 대출까지 실행되어 중도금의 일부라도 납입된 이상, 계약금을 포기하는 것만으로 계약이 해제되는 것은 쉽지 않습니다.
물론 분양사업자 측과 원만히 합의가 이루어진다면 가능할 수 있습니다. 그러나 현재 경기 상황에서는 분양사업자 측 또한 해제를 하더라도 이를 마땅히 처분할 방법이 없는 경우가 많아 현실적으로 쉽지 않은 경우가 많습니다.
그렇다고 하여 모든 경우에 방법이 없는 것은 아닙니다.
분양받은 상가가 명백한 허위광고에 의한 것이었거나, 애당초 고지받지 못한 커다란 기둥이 있다거나, 단순한 수리로는 해결될 수 없을 정도의 명백한 하자가 있다거나, 분양사업자 측의 잘못으로 입주가 계속 지연되는 경우라면 분양사업자 측의 책임을 물어 계약을 취소 또는 해제할 수 있습니다.
▶43명 수분양자 상가 분양취소 손해배상 성공사례 (클릭)
또한 분양계약을 체결하는 과정에서 외부에서 유인하여 계약을 맺는 등 방문판매 등에 관한 법률에 위배되는 경우에도, 구체적인 사실관계에 따라 어려움에서 벗어날 수 있는 경우가 있습니다.
이러한 사정도 전혀 없다면, 마지막으로 검토하게 되는 것이 건축물분양법에 따른 분양계약서상 약정해제권입니다.
지금부터는 이 건축물분양법에 따른 분양계약서상 약정해제권에 대해 살펴보고자 합니다.
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■ 건축물분양법은 무엇을 정하고 있는가
우선 건축물분양법의 목적을 보면 다음과 같습니다.
[건축물분양법] 제1조(목적)
이 법은 건축물의 분양 절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
좀 더 쉽게 말씀드리자면, 건축물분양법은 그 제정 이유 자체가 과거 분양시장의 도덕적 해이(대표적으로 2003년 '굿모닝시티' 사건)를 바로잡고 수분양자를 보호하며, 그를 통해 국민경제의 건전한 발전을 도모하는 데 있다고 할 수 있습니다.
따라서 수분양자분들께서는 자신들의 보호를 위하여 제정된 이 법을 잘 살펴보실 필요가 있습니다.
모든 내용을 설명하기에는 건축물분양법과 그 시행령의 내용이 다소 복잡하므로, 여기서는 꼭 아셔야 할 부분만 간략히 말씀드리겠습니다.
먼저 건축물분양법은 분양계약서에 일정한 사항이 포함되어야 한다는 점과, 이를 위반한 경우의 제재를 규정하고 있습니다.
[건축물분양법] 제6조(분양방법 등)
④ 분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시(공용부분의 위치·규모를 포함한다), 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
[건축물분양법] 제10조(벌칙)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처한다.
3. 제6조 제4항 또는 제5항 후단을 위반하여 분양계약을 체결한 자
즉, 건축물분양법은 분양계약서에 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다는 점과, 이를 위반한 경우의 처벌 규정을 두고 있습니다. 그렇다면 결국 중요한 것은, 법이 말하는 ‘대통령령으로 정하는 사항’이 구체적으로 무엇인지입니다.
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■ 약정해제권의 구체적인 내용은 시행령이 정한다
이 구체적 내용은 건축물분양법 시행령에서 정하고 있습니다. 즉, 법률은 근거와 원칙을 두고, 시행령은 그 구체적 내용을 정하고 있는 구조입니다.
[건축물분양법 시행령] 제9조(분양계약서)
① 법 제6조 제4항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
11. 분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항
가. 법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우
나. 법 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우
다. 법 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우
즉, 분양사업자가 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령, 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우, 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우에는 수분양자가 분양계약을 해약할 수 있다는 내용을 분양계약서에 넣어야 하고, 이를 넣지 않은 채 분양계약을 체결하면 1년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처할 수 있다는 것입니다.
그렇다면 다시 법 제9조, 법 제10조, 법 제12조가 어떤 내용인지가 중요해집니다. 각 조문은 다음과 같습니다.
[건축물분양법] 제9조(시정명령)
① 허가권자는 분양사업자의 분양광고 내용이 제5조 제3항에 따라 수리된 분양신고의 내용과 다르거나 제6조 제2항에 따른 사항을 포함하지 아니하였다고 인정되는 경우에는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하고, 그 사실을 해당 허가권자가 운영하는 정보통신망에 공표하여야 한다.
② 분양사업자는 제1항에 따른 시정명령을 받은 경우에는 시정명령을 받은 날부터 10일 이내에 시정명령을 받은 내용과 정정할 사항을 대통령령으로 정하는 방법으로 공표하여야 한다.
③ 분양사업자는 제2항에 따른 공표를 하기 전에 제6조에 따라 분양받을 자를 선정하였거나 분양계약을 체결하였을 때에는 분양받을 자로 선정된 자 또는 분양받은 자에게 제2항에 따른 공표 내용을 알려야 한다.
[건축물분양법] 제10조(벌칙)
① 제5조 제1항에 따른 분양신고를 하지 아니하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 분양신고를 하고 건축물을 분양한 자는 3년 이하의 징역 또는 3억 원 이하의 벌금에 처한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제6조 제1항을 위반하여 분양신고의 수리 사실을 통보받지 아니하고 분양광고를 하거나 공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집하거나 인터넷을 활용하여 모집하여야 하는 용도 및 규모의 건축물임에도 불구하고 인터넷을 활용하지 아니하고 분양받을 자를 공개모집한 자
2. 제6조 제3항을 위반하여 공개추첨의 방법에 따르지 아니하고 분양받을 자를 선정한 자
3. 제6조 제4항 또는 제5항 후단을 위반하여 분양계약을 체결한 자
4. 제6조의2 제1항을 위반하여 분양하거나 분양광고를 한 분양사업자
5. 제6조의3 제1항부터 제3항까지의 규정을 위반하여 전매한 자 및 이의 전매를 알선한 자
6. 제7조 제1항 또는 제2항을 위반하여 설계변경에 필요한 요건을 갖추지 아니하고 설계변경을 한 자
[건축물분양법] 제12조(과태료)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1억 원 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제8조를 위반하여 분양대금을 받은 자
2. 제9조 제2항 또는 제3항을 위반하여 공표하지 아니하거나 공표 내용을 알리지 아니한 분양사업자
② 제9조의3 제1항에 따른 자료의 제출·보고를 하지 아니하거나 거짓으로 제출·보고하거나 조사 또는 검사를 거부·방해 또는 기피한 자에게는 500만 원 이하의 과태료를 부과한다.
이해하시기 쉽게 간단히 말하면, 건축물분양법은 분양광고, 공개모집, 분양계약서 기재사항, 설계변경, 분양대금 수령 방식 등에 관하여 규율하고 있고, 그 위반 유형에 따라 시정명령, 형사처벌, 과태료 부과처분이 문제될 수 있습니다.
다만 실무상 중요한 것은, 어떤 위반행위가 어떤 처분으로 정확히 연결되는지는 조문별로 별도로 대조하여 보아야 한다는 점입니다.
단순히 법 위반이 있었다는 사정만으로 곧바로 약정해제권이 인정되는 것은 아니고, 계약서 문언에서 정한 처분 요건이 실제로 충족되었는지가 중요합니다.
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■ 실제로 무엇을 먼저 확인해야 하는가
그렇다면 결론은 이렇게 됩니다.
건축물분양법은 분양계약서에 일정한 사항을 포함하도록 하고, 이를 위반한 경우 벌칙을 두어 강제성을 부여하고 있습니다.
그리고 그에 따라 분양계약서에 포함되어야 할 구체적인 약정해제권 관련 내용은 시행령이 정하고 있습니다.
즉, 분양사업자가 시정명령, 벌금형 이상의 형, 과태료 부과처분 등을 받은 경우 수분양자가 해제할 수 있다는 내용은 시행령에서 구체화된 것입니다.
실무적으로는 결국 아래 세 가지를 먼저 확인하셔야 합니다.
따라서 수분양자분들께서는 우선
① 분양계약서에 분양사업자가 시정명령, 벌금형 이상의 형, 과태료 부과처분 등을 받았을 경우 수분양자가 해제할 수 있다는 조항이 있는지 여부,
② 시정명령, 벌금형 이상의 형, 과태료 부과처분 등을 실제로 받은 적이 있는지 여부,
③ 만약 있다면 어떤 내용으로 받은 것인지, 없다면 거짓 분양신고, 수리 전 분양광고 또는 비공개 모집, 요건을 갖추지 못한 설계변경 등 처분으로 이어질 수 있는 사실이 있는지 여부를
확인하셔야 합니다.
중요한 것은 단순히 위반 사실이 있다는 것만으로는 부족하고, 계약서 문언에서 정한 처분이 실제로 존재하는지가 핵심이라는 점입니다.
따라서 위반 사실만 있고 아직 시정명령, 벌금형 이상의 형, 과태료 부과처분 등을 받지 않은 경우에는, 우선 처분이 문제될 수 있는 사안인지 여부를 검토하는 것이 먼저입니다.
그리고 이를 위해서는 실제로 어떤 위반행위가 있었는지, 그 위반행위가 법상 어떤 처분 사유에 해당하는지에 대한 구체적인 검토가 이루어져야 합니다.
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■ 최근 대법원 판결은 어떻게 보고 있는가
한편 실제 처분을 받았고, 계약서상 해제할 수 있다는 조항도 있음에도 불구하고, 지난 몇 년간 하급심 판례들은 단순히 처분을 받았다는 사실만으로는 부족하고 계약 목적 달성에 중대한 영향을 미쳐야 한다는 이유로 해제가 인정되는 경우도 있었고, 인정되지 않는 경우도 있었습니다.
구체적으로는 중요한 설계변경 등의 경우 해제가 인정되는 경향이 있었지만, 수리 전 분양광고 등의 경우에는 중대성이나 신의칙 등을 고려하여 하급심 판결들이 엇갈리는 경향이 있었습니다.
그러나 최근 대법원 판결들은, 유효한 계약상 권리 행사를 신의칙으로 제한하는 것은 사적 자치와 법적 안정성에 대한 중대한 예외이므로 매우 신중하게 접근되어야 한다는 점을 분명히 하였고, 2025년 12월 24일 선고된 대법원 2025다215248 판결은 ‘매도인의 귀책사유로 인해 매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 매수인은 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다’는 해제조항을 해석함에 있어, 약정해제권의 발생요건은 계약에서 정한 문언에 따라 판단되어야 하고, 원심과 같이 위반사항의 중대성 등을 추가로 요구할 수 없다는 점을 분명히 하였습니다.
즉, 계약서에 그러한 해제조항이 있고, 그 조항이 시정명령 자체를 요건으로 정하고 있다면, 시정명령이 내려진 이상 특별한 사정이 없는 한 약정해제권이 인정될 가능성이 높아졌다고 보아야 합니다.
이와 관련하여 보다 자세한 내용은 제가 법률신문에 기고한 글을 참고하셔도 좋겠습니다.
▶[기고문] 법률신문 계약문언과 신의칙의 경계 (클릭)
결국 이 문제는 단순히 위반 사실이 있었는지의 문제가 아니라, 계약서 문언과 실제 처분의 존재를 어떻게 확인할 것인지의 문제입니다.
다만 최근 대법원 판결 이후, 처분만 성립하면 곧바로 약정해제권 행사로 이어질 수 있다는 기대 때문에 무리하게 고소·고발부터 시도하는 경우도 보입니다.
그러나 실제로는 처분 성립 단계 자체가 별개의 문제이고, 그 판단 역시 결코 가볍지 않습니다. 따라서 법적 대응에 나서기 전에 정확한 사전 검토가 필요합니다.
물론 투자에 대한 책임은 기본적으로 스스로 져야 하는 것이 맞습니다.
그러나 건축물분양법은 수분양자 보호를 위한 규정을 마련하고 있고, 그에 따라 보호받을 수 있다면 보호받는 것이 정당한 권리 행사라 할 것입니다.
상가 분양계약 해제 여부는 단순한 위반 사실이 아니라 계약 구조와 처분 요건을 어떻게 확인하고 해석하느냐에 따라 결과가 달라집니다.
따라서 자신의 상황이 건축물분양법에 따라 보호받을 수 있는 상황인지, 구체적인 사실관계에 따라 정확하게 살펴보시기 바랍니다.
▶[법률 가이드] 상가 분양 분쟁, 결국 무엇을 중심에 두고 봐야 하는가 (클릭)
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※ 이 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 상가 분양계약 해제 여부는 계약서 문언과 실제 처분 요건 충족 여부에 따라 달라지므로 구체적인 사안은 변호사 직접 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
