최근 허그 소송에 관한 문의, 특히 감액 계약 관련 상담이 사무실이 위치한 인천뿐만 아니라 전국적으로 증가하고 있습니다.
그래서, 부족하나마 수년간 이행거절을 당하신 의뢰인 분들을 대리하여 여러가지 쟁점들에 관해 허그를 상대로 소송을 진행해온 경험과 지식, 특히 최근 1심 판결을 받은 감액 계약 사건을 바탕으로 많은 분들이 궁금해하시는 사항들에 대해 제 나름의 답변을 적어봅니다.
임차인 분들께 조금이나마 도움이 되시길 바랍니다.
허그 보증금 반환소송에 대한 정의를 내리기 위해서는 우선 허그, 즉 주택도시보증공사(HUG)가 과연 어떤 기관인지 살펴볼 필요가 있다.
많은 사람들이 허그는 곧 국가기관이라 인식하고 있다. 엄밀히 말하면 HUG는 행정청이나 국가기관은 아니다. 그렇다고 HUG를 단순한 민간 보증기관이라 할 수는 없다. HUG는 주택도시기금이라는 공적 기금을 재원으로 하고, 법률에 근거해 설립되어 공공성을 띤 보증 업무를 수행한다.
바로 이러한 점에서 주택도시보증공사(HUG)는 사실상 ‘국가가 설계한 공적 보증기관’으로 인식된다.
대다수의 선량한 임차인들은 주택도시보증공사(HUG)를 공적인 국가 기관, 즉 전세사기 피해로부터 자신을 구해줄 최후의 보루, 대한민국 그 자체라고 생각하고, 국가가 우리를 배신할 리 없다는 믿음으로 보증보험에 가입한다.
세부적으로 보면 여러 가지 상품이 있지만, 단순화하자면 그러한 믿음에서 보증보험 가입이 되고 보증보험료를 지불하고 나면, 임차인은 계약 만료 시(보통은 2년 후) 전세사기나, 혹은 선량한 임대인이 여러 가지 사정으로 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 오더라도 큰 걱정이 없다.
국가가 보증했고, 가입이 승인되었고, 보증료도 냈으니 혹시 그러한 불미스러운 상황이 오더라도 다소 귀찮을 뿐, 허그를 통해 보증금을 받으면 되기 때문이다.
만약 임대인이 여러 가지 이유로 보증금을 지급하지 못하게 되고 그것이 계약 만료일로부터 한 달이 지나면, 허그는 이를 보증사고로 판단하여 우선 이행 접수를 받고 검토한 후 임대인을 대신하여 임차인에게 보증금을 지급하고(상품에 따라 대출 관련 은행에 지급하는 경우도 있다), 이후 주택도시보증공사는 법적으로 임차인의 권리를 대신 행사하여 임대인에게 구상금을 청구하는 것이다.
그런데 현실은 그리 녹록하지 않다.
주택도시기금이라는 공적 기금을 재원으로 하는 만큼, 허그는 가입했다는 이유만으로 아무 임차인에게나 보증금을 지급할 수는 없다.
이는 일견 타당하다. 만약 보험에 가입하였고, 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 모두 허그가 구제해야 한다면, 오히려 방만 경영이고 국가 차원에서 문제가 될 것이다.
바로 이러한 점에서 허그는 약관을 기준으로 면책사유가 없는 경우에 한해 보증금을 지급한다. 우선 이해를 돕기 위해 약관이 무엇인지부터 살펴보면,
약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1호는 다음과 같이 되어 있다.
“약관”이란 그 명칭이나 형태 또는 범위에 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용을 말한다.
즉, 허그가 수없이 많은 임차인들의 상황에 따라 일일이 다른 계약서를 작성할 수는 없으니, 일정한 형식, 즉 허그의 일관적인 기준으로 미리 마련한 허그와 임차인 간의 보증보험 계약 내용을 말한다.
즉 보증보험 가입을 했다는 것은 보증보험 가입 당시 약관에 따라, 그 내용대로 계약을 하겠다고 약속한 것이고, 그 약관상 면책사유에 해당한다면 보증금을 지급받지 않겠다는 약속을 한 것이다.
상담을 하러 오신 분들의 이야기를 들어보면, 너무나 안타까운 것은 대부분의 분들이 이 약속의 의미, 즉 그 중대함을 막상 이행거절을 당하기 전까지는 깊이 생각하지 못하셨다는 것이다.
물론 이해는 된다. 작은 글씨로 빽빽하게, 법적 용어가 섞여 있는 약관을 보면 법학을 전공하지 않은 입장에서 그리 쉽게 읽히지 않음은 물론이다. 더군다나 앞서 말했듯, 설마 국가가 국민을 속이겠어? 라는 믿음까지 더해진다면 자세히 읽지 않고 서명하는 것이 어찌 보면 당연할 수도 있다.
언젠가 정식으로 말할 기회가 있겠지만, 무엇보다 가장 중요한 기초교육은 금융지식, 계약과 관련된 기본 법학지식 교육이라고 생각한다. 이는 의무교육으로 학창시절에 필수적으로 이루어져야 한다고 생각한다.
등기부등본, 건축물대장을 보는 것, 기본 계약과 관련된 용어 정도까지만 교육이 되었어도 몇 년 전 온 국민을 울게 했던 전세사기의 대다수는 예방할 수 있었다.
다시 본론으로 돌아오면, 허그는 약관을 기준으로 면책사유가 없는 경우에 한해서만 보증금을 지급한다.
바꾸어 말하면, 약관상 면책사유에 해당하는 경우에는 보증사고, 즉 임차인이 임대인으로부터 계약 만료 후 한 달이 지나도록 보증금을 반환받지 못한 경우라도 보증금을 지급하지 않는다. 이것이 바로 허그의 ‘이행거절’이다.
허그를 상대로 한 보증금 반환소송이란, 허그로부터 이러한 이행거절을 당한 경우 허그를 상대로 보증보험증서대로, 임대인에게 보증금을 못 돌려받았으니 허그가 보증금을 지급하라고 청구하는 것이다.
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■ 허그(HUG) 보증금 반환소송의 진행과정
이번엔 허그 보증금 반환소송 진행과정에 대해 알아보고자 한다. 물론 다른 민사소송과 다를 것은 없다. 따라서 민사소송 절차 전반에 대해 설명하면서, 허그 보증금 반환소송만이 가지는 특징들에 대해 좀 더 살펴보고자 한다.
우선 기본적으로 민사소송은 3심제를 택하고 있다. 3심제란 재판받을 권리 측면에서 모든 국민은 3번의 재판을 받을 권리가 있다는 것으로 이해하면 간단하겠다.
즉 처음 1심을 진행하고 판결 선고가 되어 결과가 나오고, 이를 받아들일 수 없는 당사자, 즉 불복하는 당사자는 항소를 함으로써 2심에서 다시 다툴 수 있다. 2심이 끝나고도 불복한다면 상고를 하여 3심으로 가게 되는 구조이다.
여기서 좀 더 깊이 들어가 보자면, 1심과 2심은 사실심이라 하여 사실관계에 대해 다툴 수 있다.
물론 1심에서 기본적인 사항을 다 다루었을 것이기 때문에, 2심에서는 1심보다 쟁점 범위가 일반적으로 좁아지지만(실기한 공격방어 / 심급이익 등), 어찌되었든 2심까지는 사실관계, 즉 언제 어디서 누가 무엇을 어떻게 왜 등 육하원칙에 대해서 다툴 수 있다.
그러나 3심, 즉 대법원은 사실에 관한 판단을 하지 않는다. 이를 법률심이라 한다.
이에 대해 우리 민사소송법 제423조는 상고는 판결에 영향을 미친 헌법, 법률, 명령 또는 규칙의 위반이 있을 때에만 할 수 있다고 규정하고 있으며, 민사소송법 제424조는 절대적 상고이유로 6가지를 규정하고 있다.
민사소송법 제424조 제1항은 다음과 같이 절대적 상고이유를 정하고 있다.
1. 법률에 따라 판결법원을 구성하지 아니한 때
2. 법률에 따라 판결에 관여할 수 없는 판사가 판결에 관여할 때
3. 전속관할에 관한 규정에 어긋난 때
4. 법정대리권, 소송대리권 또는 대리인의 소송행위에 대한 특별한 권한의 수여에 흠이 있는 때
5. 변론을 공개하는 규정에 어긋난 때
6. 판결의 이유를 밝히지 아니하거나 이유에 모순이 있는 때
그렇다면 허그 보증금 반환소송은 과연 어디까지 진행될까.
실제 내가 수행한 사례들을 기준으로 볼 때, 물론 각각의 사안에 따라 다르지만 통상적으로는 2심, 즉 항소심까지 진행되는 경우가 많다고 보면 될 것 같다.
뒤에 자세히 얘기하겠지만 1심 소장을 제출한 뒤 허그에서 먼저 연락이 와서 합의를 제안하여 의뢰인과 상의한 후 보증금을 다 돌려받기로 합의하고 소취하를 하여 1심에서 마무리된 경우도 있고, 1심 화해권고를 통해 1심을 끝으로 보증금을 모두 돌려받은 경우도 있었다.
그러나 최근 진행한 사건의 경우 1심 승소 후에 항소심까지 가서 치열하게 다툰 끝에 승소하였지만, 허그의 상고 후 상고취하로 비로소 확정된 경우도 있었고, 현재 1심 승소하였으나 항소심 진행 중인 사건도 있다.
재판이 길어질수록 임차인, 즉 우리 의뢰인분들의 경우에는 여러 가지 어려움이 많다.
불안한 상태가 길어져 정신적으로 피폐해질 뿐 아니라, 미래에 대한 어떠한 확정적인 계획을 세우기도 어렵고, 현실적으로 은행 등 금융기관으로부터의 대출 연체이자와 신용도 하락, 거기에 은행으로부터 소송을 당하기도 한다.
바로 이러한 점에서, 1심에서 치열하게 다투었다면 굳이 항소하지 않고 지급하는 것이 어떤가 라는 생각을 가지고 있지만, 또 한편으로는 선례가 될 수 있다는 점과 개인이 아닌 기관이라는 점에서 가능성이 조금이라도 있다면 우선 항소를 하는 것이 아닌가 싶다.
어찌 보면 공적기금을 허투루 쓰지 않기 위해 최선을 다하는 것이라는 점에서 이해가 되면서도, 의뢰인들이 실제로 겪게 되는 여러 가지 어려움들과 임차인들의 최후의 보루인 공적보증제도의 역할과 취지에 비추어 볼 때 조금 더 적극적인 구제에 나서주었으면 하는 아쉬움이 있다.
따라서 허그와의 재판이 1심에서 끝날지, 2심에서 끝날지, 상고까지 가서 3심에서야 비로소 끝날지는 정확히 알 수 없다.
다만 사실관계에 따라 허그 역시 더 이상 다투어 보아도 사실적으로나 법리적으로나 가능성이 없다면 그에 근거해 1심 중에라도 보증금을 지급하려 하는 경우가 있고, 이론의 여지가 있다면 2심까지는 간다고 보는 것이 맞는 것 같다.
3심은 대부분 사실상 상고기한을 놓치지 않기 위해 우선 하는 형식적 상고라서, 간단히 말하면 1심에서 끝날 수도 있으나 2심까지는 생각하고 소송에 임해야 하는 것이 정답에 가깝다.
자, 그렇다면 기간은 얼마나 걸릴까.
앞서 말했듯이 1심에서 끝날 수도 있으나 2심까지 생각한다고 할 때, 통상 1심을 8개월에서 1년 6개월, 2심은 그보다 짧은 6개월에서 1년으로 본다면 1년 4개월에서 2년 6개월 정도로 보면 어느 정도 맞을 듯하다.
물론 이는 재판 진행사항과 재판부의 사정에 따라 얼마든지 달라질 수 있기 때문에 꼭 정해진 것은 아니다.
우리가 소장을 내면 상대방이 그에 대한 답변서를 내고, 기일에 가서 쟁점을 정리하고, 다음 기일이 잡히고, 다음 기일 전에 우리가 상대방 답변서에 대한 반박서면을 내고, 그에 대해 상대방이 또 반박서면을 내는 구조이다.
기일에 재판장님이 정리를 해주시고 다툴 것이 더 있으면 또 기일이 잡히고, 우리가 서면을 내고 상대방이 다시 반박서면을 낸다.
따라서 이 시간을 조금이라도 단축하기 위해 허그 소송의 경우에는 서면을 낸 뒤 상대방이 준비서면을 내면, 다음 기일 전에 또다시 그에 대한 반박서면을 내는 경우도 많았다.
이 중에는 기일 전날 상대방이 준비서면을 내서 확인한 후 바로 새벽에 작성하여 제출하고 변론을 종결해달라고 요청드린 적도 있다.
속도보다 중요한 것은 결과이기 때문에, 이처럼 속도를 내기 위해서는 미리미리 상대방 답변을 예상해서 어느 정도 준비해놓아야 한다.
물론 많이 힘든 일이지만, 의뢰인이 하루하루 연체 속에서 한 번 기일이 더 잡힐 때마다 얼마나 힘든지 누구보다 잘 알기에 감내할 수밖에 없었던 경우가 많다.
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■ 허그(HUG) 보증금 반환소송 변호사 비용에 대하여
많은 분들이 전화로 허그 소송 변호사 비용에 대해 물어보시는데, 그럴 때마다 참 곤란하다. 왜냐하면 허그 보증금 반환 소송이라는 이름만 같지, 구체적으로 살펴보면 모든 사건이 다 다르기 때문이다.
같은 계약서 감액 계약 문제라 하더라도, 임대인이 실제로 곧 지급하기로 하였으나 지급하지 않은 경우가 있고, 그 경우에라도 임차인인 의뢰인이 그것에 대해 얼른 약속을 지키고 차액 부분을 입금해달라고 요청한 카톡, 문자 등 증거가 있는 경우와 증거가 거의 없는 경우는 난이도와 투입되어야 하는 노력, 시간에 있어서 그 차이가 크다. 후자의 경우에는 조금이라도 단서를 찾기 위해 더 많은 통화내역, 카카오톡, 문자를 검토해야 할 뿐 아니라 사실조회, 증인신청 등 여러 가지를 병행해야 하는 경우도 있다.
또한 같은 사안이라 하더라도 청구하는 보증금 금액, 즉 소가의 차이가 있기 때문에 일률적으로 정하기는 어렵다.
구체적 사실관계, 난이도와 승소 가능성, 현실적인 의뢰인의 사정을 반영한 착수금과 성공보수 비율 조정 등이 있기 때문에 정확한 변호사 비용은 대면상담을 통한 구체적인 사실관계 등을 검토한 이후에 말씀드릴 수 있다.
다만 말씀드릴 수 있는 것은, 우리 법률사무소 A&P는 승소 가능성이 아예 없는 사건은 수임하지 않는다는 점이다.
그럴 경우에는 허그 소송으로 인한 변호사 비용을 아끼셔서 임대인에 대한 소송과 형사 고소, 실제 압류추심·경매 진행 비용으로 사용하는 것이 보다 나은 선택인 경우가 많기에, 그 부분 검토를 다시 한 번 도와드린다.
허그는 자체적으로 많은 사례가 누적되어 있고, 약관도 개정하여 왔으며, 이행거절 또한 법률적인 검토 후에 한 것이기에, 허그에 대한 소송은 늘 최후의 수단이라고 생각한다.
그러나 우리가 보기에 허그를 상대로 한 소송의 승소 가능성이 높지는 않더라도 다투어볼 쟁점이 있고, 그래도 임대인을 통해 보전받을 길이 요원할 경우에는 그러한 점을 설명드리고, 의뢰인이 충분히 고민하시고 선택하시면 수임을 하고 진행을 한다.
그럴 경우에는 다른 방법은 없다. 그저 최선을 다하는 수밖에. 그렇게 최선을 다한 것이 최근 세 번의 소송 모두 승소로 이어졌다고 생각한다.
거기에는 물론 무엇보다 우리 팀원들의 노력과 끝까지 믿고 응원해주신 의뢰인 분들 덕이 컸지만, 애초에 아예 가능성이 없는 것은 수임하지 않기 때문인 것도 있다
허그를 상대로 한 소송에서 불행 중 다행인 점은 보전받을 수 있는 소송비용이다.
일반 민사소송의 경우, 특히 전세사기 피해자가 임대인을 상대로 하는 소송은 판결에 이긴다 하여도 소송비용은 물론 보증금조차 돌려받기 어려운 것이 현실인 반면, 허그의 경우는 이기기만 한다면 깔끔하게 소송비용도 받을 수 있다.
따라서 이기면 지급하게 되는 성공보수의 부담은 생각보다 크지는 않다.
1심이 우리의 승소로 끝나고 허그가 항소하게 될 경우 변호사 비용은, 기본적으로 심급대리원칙상 각 심급마다 별도인 것이 원칙이다.
하지만 1심 기간 동안 함께 어려움을 헤쳐온 의뢰인과 대리인의 관계에서, 의뢰인이 우리와 계속 진행하길 원하시는 상황이라면 다른 곳에 가게 되면 또 비용을 추가적으로 지불하게 되시는 것을 알면서, 즉 사실상 선택지가 우리밖에 없는 것을 알면서 무리하게 받을 수는 없는 것이 인지상정이다.
그래서 1심에서 우리가 이겨서 성공보수까지 받은 경우 2심은, 이길 경우 상대방이 지불해야 하는 소송비용 보전액을 기준으로 한다.
간단히 말해, 2심 또한 착수금과 성공보수의 기준이지만, 우리가 승소할 경우에는 결국 상대방에게 다 보전받을 수 있도록, 즉 추가비용이 발생하지 않도록 해드리고 있다. 또한 항소심의 경우 만약 질 경우도 생각하여 착수금 또한 합리적으로 낮추고 성공보수 비율을 높이고 있다.
따라서 매 심급마다 성공보수를 받지는 않고, 1심·2심을 모두 이기고 끝날 경우 결국 1심만 하여 이긴 것과 변호사 비용은 동일하게 지불되는 것이고, 승소할 경우 의뢰인이 받으시게 될 연 12%의 이자를 계산하면 항소심 기간 동안 쌓인 은행 대출이자를 제하고도 남는 경우가 많다.
물론 그것보다는 1심에서 끝나는 것이 의뢰인이나 대리인인 나나 마음이 훨씬 편하다.
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■ 허그(HUG) 보증금 반환소송 주요 사례
허그 보증금 반환소송의 경우 주요 수행 사례는 홈페이지에 게시되어 있으니, 여기에서는 개인적으로 가장 의미 있었던 사건과 최근 가장 이슈인 재계약 시 감액 계약 건에 대한 사실과 나의 생각을 자세히 설명해보고자 한다.
▶ 허그(HUG) 보증금 반환소송 단계별 대응과 대표 성공사례 (클릭)
우선 허그를 상대로 한 보증금 반환소송은 어떤 소송이든 내게 의미가 깊지만, 특히 가장 기억에 남는 것은 아무래도 전입신고 조항에 관한 것이다.
이 사건은 벌써 4년 전 사건으로, 내가 허그 소송을 나름 전문적?으로 다루게 된 계기이기도 하면서 변호사가 된 것의 보람을 강하게 느끼게 해준 사건이기 때문에 기억이 깊다.
우선 문제가 된 것은 당시 허그 약관 조항상 전입신고는 계약 시작 당일에 해야 하는 조항 때문이었다.
의뢰인은 전입신고를 계약 시작 당일이 아닌 하루가 지나서 하게 되었는데, 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하게 되어 허그에 이행청구를 하였다가 거절당한 상태에서, 당시 인천 미추홀구 전세사기 사태에서 나름 활약 중이던 나를 찾아주셨었다.
그래서 약관을 검토하니, 약관에는 전입신고를 당일에 하지 않으면 면책사유에 해당한다고 되어 있었고 나는 그것이 매우 불합리하다고 생각했다.
전입신고를 당일에 해야 하는 것은 대항력을 갖추기 위한 것이고, 그렇다면 전입신고를 하기 전 하루 사이에 또 다른 권리가 설정된 것이 아니라면 대항력에는 문제가 없다. 그렇다면 전입신고를 하루 늦었다고 해서 실질적인 권리침해가 일어나는 것은 아니었다.
즉 당시 허그 약관의 저 조항은 실질적인 권리침해가 없음에도 면책하는 것으로서 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제2항 제1호에 따른 고객에게 부당하게 불리한 조항이며, 면책조항의 금지에 대한 내용을 담고 있는 동법 제7조에도 해당할 여지가 있다고 보였다.
또한 뒤에 얘기하겠지만, 허그 제도의 취지에 전혀 부합하지 않기에 나는 위 부분을 비롯한 약관 규제법상 위배되는 부분과 허그 제도의 취지에 대해 지적하며 소송에 임했고, 결과는 소장 제출 뒤 허그로부터의 합의 제안으로 인한 소취하 이후 전액 반환이었다.
이때 느낀 것은 허그 또한 법리적으로 충분히 근거만 있다면 괜히 시간을 끌지는 않는다는 점이었다.
허그를 상대로 한 첫 소송에서, 허그 측의 합의 제안으로 승소하였고 의뢰인이 빠른 시간 안에 보증금을 모두 받을 수 있었다는 점도 의미 있었지만, 그것보다 더 의미 있는 것은 따로 있다.
당시 이 소송의 결과를 들은 임차인 분들, 즉 같은 사안으로 이행거절을 당하신 임차인 여러분들께서 나와 소송을 준비 중이셨는데, 그때 내가 맡았던 사건을 취재하던 기자님께 우리 사건 종결 후 허그에서 해당 약관을 개정하기로 하였다는 소식을 전해들은 것이다.
기자님께서는 변호사님 고생하셨는데 괜히 자신 때문에 손해 보는 것 아니냐며 장난스레 말씀하셨지만, 비단 나 때문만이었겠는가. 나나 기자님이나 모두 고생하였고, 또 많은 임차인 분들께서 문제를 제기하셨고, 또 허그 역시 전향적으로 받아들인 결과였을 것이다.
그 사실을 소송 준비 중이던 당시 의뢰인 분들께 말씀드렸고, 또 추후 찾아오시는 분들께도 말씀드려서 소송 진행 없이 여러 분들께서 허그로부터 보증금을 돌려받을 수 있게 되셨다.
물론 약관이 개정되지 않아 여러분들과 소송을 진행하였다면 돈은 좀 더 벌 수 있었겠으나, 글쎄, 변호사로서 소송 없이도 여러분들이 보증금을 받게 되심에 아주 조금이나마 힘을보태었다는 것이 평생에 의미 있는 일 아닐까라는 생각에 변호사가 되기를 참 잘했다는 생각이 들었었다.
그 당시 이행청구로 받게 되신 의뢰인 한 분은 나중에 가족분의 다른 사건을 소개해주기도 하였는데(다행히 그 사건 또한 잘 끝났다), 돈을 떠나 그 마음이 참 감사하고 고마웠다.
어쨌든 이 사건에서 임차인 분들께서 눈여겨보셔야 할 지점은 첫째, 허그의 약관이 언제나 정답은 아니라는 점이다. 그 약관이 제도의 취지를 담고 있지 못하고, 불공정하고 부당하다면 단순히 이행거절에 좌절하실 것이 아니라 그 다음 대응 방안을 찾아 보셔야 한다.
둘째, 허그 역시 그저 보증금을 지급하기 싫어서가 아니라, 근거가 있다면 지급을 하려 노력한다는 것이다. 약관 개정 역시 그러한 관점에서의 개선 노력이었다고 생각한다.
다만 허그가 이런 노력을 지속적으로 하고 있기에, 그만큼 이행거절은 법리적 근거가 탄탄할 확률이 높아졌고, 그만큼 허그를 상대로 한 소송은 점점 더 쉽지 않은 것이 사실이다.
이렇게 점점 약관이, 그리고 무엇보다 제도가 합리적으로 변하고 있는 것을 보면 나름 허그를 상대로 한 소송을 전문적으로 하고 있는 나 또한 어느 정도 역할을 한 것 같아 뿌듯한 마음이다. 그만큼 앞으로 더 철저히, 상세히 허그의 이행거절을 검토하고 임할 것이라 다짐한다.
다음으로 최근 가장 이슈인 감액 계약으로 인한 허그의 이행거절로 인한 소송에 대해 설명해보고자 한다.
우선 우리(나와 우리 법률사무소 A&P의 홍수진 변호사, 장효정 변호사)가 함께 팀을 이루어 진행한 최근 감액 계약 소송에 대해서는 언론에 비교적 잘 정리되어 보도되어 있고, 감액 계약에 대한 나의 의견 또한 언론에 보도되어 있으니 필요하신 분들께서는 참고 바란다.
▶ 감액 계약 소송 승소 사례 언론보도 확인하기 (클릭)
▶ 전세사기·HUG 보증보험 분쟁 관련 언론보도 확인하기 (클릭)
해당 판결에서는 감액 계약뿐 아니라 대항력과 임차권등기에 관한 쟁점 또한 대법원의 법리를 다시 한 번 확인하였는데, 이 글에서는 감액 계약 부분에 한정하여 보다 구체적으로 써보려고 한다.
우선 사실관계를 요약하면 간단하다.
의뢰인은 최초 계약 시 217,000,000원으로 임대인과 계약을 하였고, 2년 후 재계약 시 대출과 보증보험 가입 요건 등을 이유로 550만원 감액된 211,500,000원으로 계약하였다.
그러나 계약 시 감액된 부분 550만원이 실제로 입금되지 않은 것을 이유로 허그는 전세금안심대출보증약관 제2조 제5호, 제13조 제4항, 제15조 제1항에 따라 이행거절 통지를 하였다.
전세금안심대출보증약관
제2조(보증이행 대상이 아닌 채무)
5. 보증서 발급 당시의 보증조건과 다르거나 보증조건을 공사의 동의 없이 임의 변경하여 발생하거나 증가된 채무
제13조(보증채무의 성립 및 책임)
공사는 보증조건에 적합하게 체결된 전세계약에 따른 주채무자의 전세보증금 반환의무에 대해 보증서에 적힌 내용과 약관이 정한 바에 따라 보증책임을 부담합니다.
제15조(사기 행위에 대한 특례)
① 공사는 주채무자, 보증채권자 또는 대리인이 사기 또는 허위로 전세계약을 체결했거나 이를 근거로 보증을 신청한 경우에는 보증을 취소할 수 있으며, 보증채무 이행을 신청한 경우에는 보증채무 이행을 거절합니다.
그러나 의뢰인은 임대인과 감액하여 계약서를 작성한 것은 사실이나, 임대인이 감액 부분 550만원을 곧 돌려주기로 하였으나 약속을 지키지 않았던 것이었고 허위로 이면계약을 작성한 것은 아니었다.
우리는 이것이 허위의 이면계약이 아닌 실제 감액 계약이고, 임대인이 그 약속을 지키지 않았을 뿐이므로 사기 또는 허위의 계약에 해당하지 않으며, 그에 따라 대법원의 약관 해석 원칙, 즉 “약관의 해석은 신의성실의 원칙에 따라 당해 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석해야 하고(중략) 당해 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다”(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다81633 판결 등)는 점을 바탕으로 약관규제법, 허그의 약관, 주택도시기금법, 상법, 공정거래위원회의 최근 권고조치(유사 조항) 등을 근거삼아 허그의 이행거절이 부당함을 주장하였고, 결국 1심 재판부는 우리 측 주장을 받아들여 원고 승소의 판결을 내렸다.
이 사건을 통해 알 수 있는 점은, 단순히 감액 계약을 하고 실제 감액 부분이 입금되지 않았다고 하여 사기 허위 계약으로 단정짓고 이행거절을 하는 경우에는 충분히 소송을 통해 구제받을 가능성이 있다는 점이다.
이를 포함하여 감액 계약에 대해 많은 분들이 궁금해 하시는 것들에 대한 생각을 정리해보면 다음과 같다.
1. 감액 계약하고 입금 받지 않았다는 것만으로 이행거절 되는 것이 맞는가?
이에 대해서는 앞서 말한 것처럼 그렇지 않다고 생각한다. 결국 근거 조항은 사기 또는 허위 계약의 경우 면책한다는 것인데, 실제 임대인과 감액 합의를 하였으나 임대인이 지급하지 않은 경우에는 달리 봐야 할 것이다.
2. 임대인 혹은 공인중개사가 문제가 없다 하여 소위 이면계약, 즉 서류로만 따로 계약서를 작성하였는데 이럴 땐 이행거절이 맞는가?
우선 허위 또는 사기계약은 절대로 해서는 안 된다는 점을 미리 말해둔다.
다만 대부분의 임차인 분들의 경우 임대인 또는 공인중개사가 괜찮다고 했으니, 은행에서 이거 감액해서 다시 계약해야 한다고 했으니, 그저 몇백 깎는 것이고 더 청구하는 것은 아니니라고 생각하시는 경우가 많고, 이것이 사기 또는 허위 계약에 해당한다는 문제의식은 없으셨던 경우가 많다.
또한 근본적으로는 대출 기준, 보증 기준이 강화되면서 발생한 일이기도 하다. 다만 그렇다고 하여 이면계약이 정당화될 수는 없다. 어떤 측면에서 보면, 애당초 보증보험 가입과 대출이 불가능한 집에 서류를 꾸며 가입과 대출을 진행한 것으로 볼 여지도 있다.
그러나 한편으로는, 그렇다고 하여 대출금액이 늘어난 것이 아니고 줄어든 것이며, 보증보험이 지급해야 하는 부분은 오히려 줄어든 것이고, 허위 또는 사기로 기존보다 많은 이익을 얻으려고 한 점은 아니며, 감액 부분의 위험은 임차인이 감수하려고 한 것이라고 볼 여지도 있다.
더 나아가 감액된 금액이 전체 보증금 규모에 비해 크지 않은 경우라면, 이를 이유로 계약 전체를 사기 또는 허위 계약으로 평가하여 전면적인 이행거절까지 인정하는 것이 타당한 조치인지에 대해서도 다툼의 여지가 있다고 생각된다.
허그의 사기 또는 허위 계약의 경우 감액보다는 증액의 경우, 즉 허그의 부담이 부당히 가중되는 경우를 전제로 한 상정에 가깝다는 생각이고, 설령 그렇지 않다고 하더라도 기존 가입되어 있었던 경우에 재계약을 하였고 스스로 위험을 감수하면서 일부 금액을 감액한 경우에까지 사기 또는 허위 계약이라 하여 전액에 대하여 이행거절을 하는 것은 제도의 취지에 반드시 부합하지는 않는다는 생각이다.
3. 현금보관증 또는 차용증을 별도로 쓴 경우에는 어떠한가?
현금보관증이나 차용증이 작성되어 있다는 사정만으로 곧바로 이면계약 또는 허위계약에 해당한다고 단정하기는 어렵다.
실제로 감액계약 과정에서 현금보관증이 존재하였음에도 불구하고, 계약의 전체 경위와 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 이를 곧바로 허위계약으로 보지 않은 판례도 존재한다.
다만 현금보관증이나 차용증이 존재하는 경우 그것만으로 반드시 유리하다고 볼 수는 없다.
특히 계약의 실질 없이 단지 보증금 감액 부분을 형식적으로 차용금의 형태로 기재하였고, 독립된 변제 구조 없이 임대차 종료 시점에 맞추어 반환하기로 한 경우라면, 외형상 보증금의 일부를 유지하기 위한 장치로 평가될 여지가 있어 분쟁의 소지가 커질 수 있다.
그러나 결국 판단의 핵심은 문서의 명칭이 아니라 실제 거래의 실질과 계약 체결 경위에 있다고 보아야 한다.
감액이 이루어진 배경, 금액의 규모, 금전 수수의 실제 존재 여부, 당사자의 위험 부담 구조, 허그의 보증 위험이 실질적으로 증가하였는지 여부 등 구체적 사실관계를 종합적으로 검토할 경우 다툼의 여지는 충분히 존재한다.
아직 관련 판례가 충분히 축적되었다고 보기는 어렵지만, 현금보관증이나 차용증의 존재만을 이유로 일률적으로 허위계약을 인정하기보다는 계약의 실질과 구체적 사정을 중심으로 판단하려는 경향 또한 나타나고 있는 것으로 보인다.
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■ 허그(HUG) 보증금 반환소송에 대한 제언
1) 허그에게
지난 4년 동안 허그를 상대로 많은 이행청구 대행과 소송을 진행하면서 느낀 것은, 허그가 임차인들에게는 정말 최후의 보루이고 중요한 역할을 수행하고 있다는 점입니다.
많은 재정적자를 감수하면서 전세사기 피해자 등 사회적 약자라고 할 수 있는 임차인들을 위한 허그의 역할을 존중하고 지지합니다.
다만 임차인의 고의가 불분명한 경우라면, 공적보증이라는 이름의 무게에 걸맞는, 그 신뢰에 따른 보다 전향적인 태도를 보여주기를 기대합니다.
허그는 단순한 사보험, 사보증기관이 아닌 임차인들에겐 곧 국가를 의미합니다. 그저 약관의 기계적인 적용, 약관으로의 후퇴가 아닌, 제도의 취지 즉 주거복지 증진, 선량한 임차인을 보호하고자 하는 설립 취지에 따라 억울한 피해자가 발생하지 않도록 해주시길 바랍니다.
▶ [한국경제/기고]공적보증이라는 이름의 무게... 제도 신뢰는 어떻게 유지되어야 하는가 (클릭)
2) 임차인분들에게
대부분의 경우 전세사기를 당하고, 또 국가라 믿었던 허그의 이행거절을 당하셔서 매우 어려운 상황이신 것을 압니다.
가장 좋은 것은 예방입니다. 단 몇 분이라도, 아직 전세를 얻기 전이시라면 임대인이, 공인중개사가 책임져주지 않는 다는 사실을 명심하셔야 합니다. 전 재산이 걸린 일입니다. 약관을 꼼꼼하게 보시고 계약에 임하셨으면 좋겠습니다.
그리고 만약 이미 문제가 발생한 경우라면, 단순히 임대인을 상대로 혹은 허그를 상대로 소송을 한다고 결정하지 마시고, 가장 가능성이 높은 방법을 택하셔야 합니다. 허그를 상대로 한 소송은 늘 최후의 수단입니다.
이를 위해서는 임대인에 대한 형사 사기고소 성립 여부, 그 외 공인중개사 혹은 중개보조원의 공동불법행위 성립 여부, 거주하시는 집의 권리 분석, 경매 우선순위, 허그를 상대로 한 소송의 승소 가능성 등을 모두 검토하셔서 가장 가능성이 높은 방법으로 진행하셔야 소위 변호사비만 날리는 경우나, 보증금을 받더라도 변호사 비용을 너무 많이 지불하시게 되는 일이 없습니다. 또한 국가와 지자체에서 지원하는 전세사기 피해자 관련 제도들도 최대한 이용하시고, 은행 대출 관련도 계획을 세우셔서 피해를 최소화해야 합니다.
공개된 지면으로 보다 자세한 이야기를 함에는 한계가 있음을 양해 바랍니다. 부족한 저의 이 글이 고통받고 있는 임차인 분들에게 조금이나마 도움이 되길 바라는 마음으로 이만 글을 마칩니다.
법률사무소 A&P
대표 변호사 박사훈 드림
“이 글은 일반적인 법적 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건의 정확한 소송 전략은 사건마다 다르므로, 실제 소송·상담 상황에서는 반드시 변호사와 개별 상담을 받으셔야 합니다.”
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