상가를 분양받을 때 예상 월세와 수익률, 임차인 확보 가능성, 주변 임대 시세와 향후 상권 전망은 계약 여부를 결정하는 중요한 판단 기준이 됩니다.
그런데 분양 이후 실제로 임차인이 구해지지 않거나, 상담 당시 설명보다 낮은 월세만 받을 수 있거나, 공실이 장기간 이어지는 경우가 있습니다.
이때 수분양자로서는 분양 당시 들었던 수익률 설명을 이유로 계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있는지 고민하게 됩니다.
다만 상가의 수익은 경기, 상권, 금리, 임차수요와 공실 기간 등 여러 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 예상 수익률과 실제 수익률이 다르다는 결과만으로 곧바로 분양자의 책임이 인정되는 것은 아닙니다.
본 글에서는 상가분양 당시 수익률 설명이 실제와 다른 경우 확인해야 할 법적 기준과 판례의 태도, 구체적인 허위 설명과 수익보장 약정의 구별, 계약 취소와 손해배상 검토에 필요한 자료를 살펴보겠습니다.
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■ 예상 수익률이 빗나갔다고 바로 책임이 인정되지는 않습니다
상가분양 과정에서 설명되는 수익률은 대부분 장래의 임대수익이나 상권 형성을 전제로 한 예상의 성격을 가집니다.
상가의 실제 수익은 경기 상황, 상권의 형성 정도, 금리, 임차수요, 공실 기간, 임대조건, 점포의 위치와 운영 방식 등 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
수분양자가 직접 영업하는 경우에는 영업 방식과 관리 능력도 결과에 영향을 미칩니다.
결국 투자에 수반되는 기본적인 위험은 원칙적으로 투자자인 수분양자가 부담합니다. 실제 수익률이 예상보다 낮았다는 사정만으로 계약 취소나 손해배상이 인정되기는 어렵습니다.
따라서 상가분양 수익률 분쟁에서는 단순히 “설명받은 수익이 나오지 않았다”는 결과보다, 계약 당시 어떠한 내용과 근거를 토대로 수익률이 설명되었는지를 먼저 확인해야 합니다.
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■ 분양광고와 상담 내용이 곧바로 계약 내용이 되는 것은 아닙니다
대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결에서는 분양자가 상가에 첨단 오락타운을 조성하고, 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 일정한 수익을 보장한다는 취지로 광고한 사안이 문제 되었습니다.
계약 체결 과정에서도 같은 취지의 설명이 있었지만, 대법원은 분양계약서에 해당 내용이 기재되어 있지 않은 점과 이후의 상가 임대·운영 경위 등을 고려하여 광고와 설명이 곧바로 분양계약의 내용이 되었다고 보기는 어렵다고 판단하였습니다.
또한 상품의 선전·광고에 다소의 과장이나 허위가 포함되어 있더라도, 일반적인 상거래 관행과 신의칙상 용인될 수 있는 범위라면 기망행위로 보기 어렵다고 보았습니다.
상가의 운영 방법과 수익 역시 기본적으로 투자자의 책임과 판단에 따라 결정될 성질이라는 점도 함께 고려되었습니다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 참조).
따라서 예상 수익률이 맞지 않았다는 이유만으로 계약이 당연히 취소된다고 접근하는 것은 주의할 필요가 있습니다.
법원은 장래 수익에 관한 설명을 쉽게 확정적인 계약상 약속으로 인정하지 않습니다.
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■ 최근 대법원도 수익 관련 설명의 구체성과 확정성을 중요하게 보았습니다
대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다219673 판결에서는 분양대행사 직원들이 상가분양을 권유하면서 선임대 확보, 안정적인 임대수익, 시세차익과 대출 가능성 등을 설명한 사안이 문제 되었습니다.
이후 임대차계약이 체결되지 않자 수분양자는 분양업체와 분양대행업자 등을 상대로 손해배상을 청구하였습니다.
2심은 기망행위를 인정했지만, 대법원은 원심을 그대로 유지하지 않았습니다.
분양대행사 직원들의 설명이 일반적·평균적인 상황을 가정한 추상적인 예상에 불과한지, 상거래 관행상 용인될 수 있는 범위인지, 설명된 내용이 얼마나 구체적이고 확정적이었는지 등을 보다 구체적으로 살펴보아야 한다는 취지로 판단하였습니다(대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다219673 판결 참조).
이 판결은 ‘안정적인 수익’이나 ‘선임대’라는 표현이 있었다는 사정만으로 곧바로 기망행위가 인정되는 것은 아니라는 점을 보여줍니다.
해당 설명이 구체적이고 확정적인 사실의 고지였는지, 아니면 일반적인 전망이나 다소 과장된 권유에 불과했는지가 핵심 쟁점이 됩니다.
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■ 수익률을 산정한 구체적인 근거가 거짓이었다면 달라질 수 있습니다
중요한 것은 수익률이 예상과 달랐다는 결과 자체가 아닙니다.
그 수익률을 설명하면서 어떠한 구체적인 근거가 제시되었고, 해당 근거가 실제 사실과 일치했는지를 확인해야 합니다.
단순히 높은 수익률이 기대된다는 설명과 이미 일정한 금액으로 임대차계약이 체결되었다거나, 특정 임차인의 입점이 확정되었다는 설명은 다르게 볼 수 있습니다
후자는 단순한 전망이 아니라 구체적인 사실관계를 근거로 한 설명입니다.
예를 들어 실제로 그런 임대차계약이 없었거나, 다른 호실의 임대료가 설명과 달랐거나, 임차인 입점이 확정되지 않았는데 확정된 것처럼 설명했다면 단순한 투자 실패로만 보기 어렵습니다.
이 경우에는 사안에 따라 기망, 착오, 설명의무 위반 또는 손해배상 가능성을 검토해볼 수 있습니다.
다만 이때도 허위의 내용이 구체적으로 확인되어야 합니다.
막연히 예상보다 수익이 낮았다는 사정만으로는 부족하고, 계약 당시 제시된 수치와 산정 근거가 구체적이었는지, 해당 근거가 당시의 객관적인 사실과 달랐는지를 자료를 기준으로 판단해야 합니다.
▶ [A&P 법률가이드] 상가분양 허위·과장 설명과 계약 취소 판단 기준 알아보기 (클릭)
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■ 예상 수익률과 수익보장 약정은 구별해야 합니다
수익률을 예상치로 설명한 것과 일정한 수익을 보장하기로 약정한 것은 구별하여 보아야 합니다.
분양계약서, 특약사항, 확약서 또는 임대보장 약정서 등에 일정 기간의 임대료, 수익률, 공실 보전이나 임차인 유치에 관한 구체적인 약속이 기재되어 있다면 단순한 광고가 아니라 계약상 의무로 검토될 수 있습니다.
이 경우에는 예상 수익률이 맞았는지가 아니라, 시행사나 분양자가 수익보장 약정을 실제로 하였는지, 해당 약정이 계약 내용에 포함되었는지, 약속한 의무를 이행하였는지가 문제 됩니다.
다만 상담 과정에서 ‘수익을 보장한다’는 말을 들었다는 주장만으로는 부족할 수 있습니다.
보장 기간과 금액, 지급 주체, 지급 조건이 어느 정도 특정되어 있어야 하며, 이를 확인할 수 있는 계약서나 확약서 등의 자료가 필요합니다.
앞서 살펴본 대법원 판결 역시 광고나 상담 과정에서 일정한 수익을 보장한다는 취지의 설명이 있었다는 사정만으로 분양자가 곧바로 수익보장 의무를 부담한다고 보지는 않았습니다.
결국 수익보장 약정이 계약서나 별도의 확약서 등을 통하여 계약 내용으로 편입되었는지가 중요합니다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 참조).
▶ [A&P 법률칼럼] 상가 투자사기와 단순한 투자 실패의 구별 기준 (클릭)
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■ 계약서에 없고 말로만 들었다면 입증이 더 어려울 수 있습니다
실무상 많은 상가분양 사건에서 계약서에는 수익률이나 임대료 보장에 관한 내용이 기재되어 있지 않습니다.
오히려 계약서에 분양상담 과정의 설명은 계약 내용에 포함되지 않는다거나, 수익률을 보장하지 않는다거나, 수분양자가 현장과 계약 조건을 직접 확인하고 계약한다는 취지의 조항이 포함된 경우도 있습니다.
이런 경우에는 취소나 손해배상이 더 어려워집니다.
다만 계약서에 수익보장 내용이 없더라도 상담 과정의 설명이 매우 구체적이었고, 같은 내용의 수익률표나 브로슈어가 반복적으로 제시되었으며, 그 내용이 객관적인 사실과 달랐다면 책임 가능성을 검토해볼 여지는 있습니다.
따라서 분양광고, 브로슈어, 수익률표, 문자·카카오톡 대화, 상담 녹취, 입점제안서와 분양대행사의 설명자료를 통하여 계약 당시 어떠한 설명이 있었는지를 확인해야 합니다.
▶ [A&P 법률가이드] 상가분양 분쟁에서 계약서와 상담 설명을 판단하는 기준 (클릭)
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■ 분양대행사의 설명은 자료의 출처와 반복성이 중요합니다
수분양자는 시행사 대표를 직접 만나기보다 분양대행사나 상담직원의 설명을 듣고 계약하는 경우가 많습니다.
분쟁이 발생하면 시행사 측은 해당 설명이 분양대행사 직원의 개인적인 발언일 뿐이며, 시행사와는 무관하다고 주장할 수 있습니다.
따라서 누가, 어떠한 자료를 가지고, 어떠한 방식으로 설명했는지를 구체적으로 확인해야 합니다.
분양대행사가 시행사에서 제공한 자료를 사용하였는지, 같은 수익률표가 여러 수분양자에게 반복적으로 제시되었는지, 상담 내용이 계약 체결 과정에서 중요한 역할을 하였는지, 시행사가 해당 설명을 알고 있었거나 이를 분양에 이용하였다고 볼 수 있는지를 살펴보아야 합니다.
분양대행사 직원의 단순한 말 한마디보다는 설명자료의 출처와 같은 설명의 반복성이 중요할 수 있습니다.
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■ 계약 취소와 손해배상은 각각 요건을 검토해야 합니다
예상 수익률이 실제와 달랐다는 사건에서 계약 취소가 쉽게 인정되는 것은 아닙니다.
수익률은 장래의 여러 사정에 따라 달라질 수 있고, 투자 판단에는 수분양자가 부담해야 할 위험도 포함되기 때문입니다.
손해배상도 마찬가지입니다.
허위 설명이 있었다는 점뿐만 아니라, 그 설명 때문에 계약을 체결했다는 점, 실제 손해가 발생했다는 점, 손해액이 얼마인지까지 입증해야 합니다.
따라서 처음부터 계약 취소만을 전제로 접근하기보다, 설명의 내용과 증거를 정리한 뒤 취소, 해제, 손해배상, 분양대금 일부 반환 중 어떤 방향이 현실적인지 검토해야 합니다.
이미 상가가 인도되었고 상당 기간이 지났다면 계약 취소나 해제보다 손해배상 또는 일부 반환 구조가 더 현실적인 경우도 있습니다.
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■ 마무리하며
상가분양 당시 설명받은 수익률과 실제 수익률이 다르다는 사정만으로 계약 취소나 손해배상이 곧바로 인정되는 것은 아닙니다.
중요한 것은 계약 당시 어떠한 수익률과 임대 조건이 제시되었는지, 그 설명의 근거가 객관적인 사실과 달랐는지, 수익률이나 임대료에 관한 구체적인 보장 약정이 있었는지를 확인하는 것입니다.
손해배상을 검토하는 경우에는 예상 월세와 실제 임대 가능 금액의 차이, 공실 기간, 관리비와 대출이자 등 실제 손해도 자료를 기준으로 구체적으로 정리해야 합니다.
따라서 분양계약서와 특약사항, 임대보장 약정서, 수익률표, 분양광고·브로슈어, 문자·카카오톡 대화, 상담 녹취, 선임대·입점 관련 자료, 실제 임대차계약서와 주변 임대 시세 등을 우선 확보할 필요가 있습니다.
특히 분양 당시 설명과 실제 임대 현황이 다르다는 사실을 확인하였다면, 문제를 인식한 시점과 이의를 제기한 경위를 남겨두는 것도 중요할 수 있습니다.
법률사무소 A&P(에이앤피)는 상가분양 수익률·임대보장 및 허위·과장 설명 관련 분쟁에서 분양계약서와 특약사항, 임대보장 약정서, 수익률표, 상담자료, 실제 임대 현황과 손해자료를 종합적으로 검토하여 계약 취소, 손해배상 및 피해금 회수 가능성을 살펴보고 있습니다.
분양 당시 들었던 설명과 실제 상황이 다르다면, 시간이 지나기 전에 관련 자료를 정리하고 대응 방향을 확인하는 것이 중요합니다.
특히 계약서에 수익보장 내용이 없더라도 문자·카카오톡, 녹취, 브로슈어와 수익률표 등 상담 과정의 자료에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다.
혼자 판단하며 대응 시기를 놓치기보다, 현재 보유한 자료만으로도 먼저 상담을 받아보시기 바랍니다.
법률사무소 A&P가 계약 당시 설명의 구체성, 보장 약정의 존재, 실제 손해 발생 여부를 함께 살펴보고, 현재 상황에서 검토할 수 있는 현실적인 대응 방향을 안내드리겠습니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
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박사훈 대표변호사
